กระแสแรกคือ การโตกลับข้างของเมือง Urbanization หรือวิถีชีวิตคนเมือง จะยิ่งทำให้คนเมืองเป็นเมืองยิ่งกว่าเดิม ในอดีตคนส่วนหนึ่งเบื่อการอาศัยในเมือง จึงไปสร้างบ้านชานเมืองที่มีสภาพแวดล้อมดีกว่า บ้านกว้างกว่า มีพื้นที่สีเขียวมากกว่า ทำให้เมืองโตออกไปในแนวราบจนกรุงเทพฯ มีขนาดเมืองใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ เกิดเมืองรอบนอก หรือเราเรียกว่าปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ แต่ปัญหาที่ตามมาคือ การเดินทางเข้าเมืองยากขึ้นเรื่อย ๆ จากปัญหาจราจร เพราะงานส่วนมากกระจุกตัวในเขตตัวเมืองชั้นในอยู่ดี เหตุผลนี้เองทำให้เกิดเมืองแนวสูงขึ้น แต่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาคอนโดฯ ในเมืองเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว จนระยะหลัง ๆ เมื่อต้นทุนที่ดินในเมืองสูงขึ้น เกิดการกระจายคอนโดออกไปชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า ย้อนรอยสิ่งที่เกิดขึ้นในอดีต ซึ่งผมก็ไม่แน่ใจว่ามันเป็นแนวคิดที่ถูกต้องหรือไม่ อย่างไรก็ดีเมืองจะกระชับขึ้นเรื่อย ๆ ความหนาแน่นของประชากรจะกระจุกตัวยิ่งกว่าเดิม
กระแสที่สองคือ เกิดการพัฒนาเขตเมืองเก่าอย่างต่อเนื่อง ถ้าเราไปต่างประเทศจะเห็นว่าเขตเมืองเก่าเป็นสิ่งที่มีคุณค่าสูง เป็นแหล่งที่นักท่องเที่ยวชอบเดินทางมาสัมผัสวัฒนธรรมต้นกำเนิดของเมือง ซึ่งประเทศไทยก็มีจุดขายเป็นการท่องเที่ยวอยู่แล้ว ดังนั้นการพัฒนาเมืองเก่าจึงถูกส่งเสริมจากทั้งภาครัฐและเอกชน เดิมทีเมืองเก่านั้นอาจจะเป็นแค่เรื่องภาพลักษณ์ เช่นห้ามปรับปรุงตึกเพราะต้องการอนุรักษ์ของเก่า แต่ในอนาคตเรากำลังสร้างกิจกรรมที่มีวิถีชีวิตและธุรกิจเกิดขึ้น เห็นได้จากเราปรับปรุงตึกเก่าให้เป็นพิพิธภัณฑ์ เช่น นิทรรศน์รัตนโกสินทร์ มิวเซียมสยาม มีห้องสมุดสาธารณะดี ๆ เอาโกดังข้าวยุคในอดีตตามริมแม่น้ำพัฒนาให้เกิดแหล่งการค้า เกิดการท่องเที่ยวใหม่ ๆ ตามจุดที่มีวิถีชีวิตเก่าแก่ เกิดการสร้าง Cluster ชุมชนแบบเดียวกับ Cluster ธุรกิจ
กระแสที่สามเกิดขึ้นจากเห็นผลสองข้อแรก คือกระแสการเอาตึกเก่า เช่นบ้านเก่า ตึกแถวเก่าในเมืองมาปรับปรุง และกระแสนี้อันที่จริงสร้างวงจรแห่งความรุ่งเรืองขึ้นด้วย เพราะเดิมที คนไม่อยากอยู่ตึกแถว เพราะความทรุดโทรมของสภาพแวดล้อม แต่ถ้าต่างคนต่างปรับปรุงบ้าน สภาพแวดล้อมโดยรวมก็จะดีขึ้น น่าอยู่ขึ้น มูลค่าอสังหาฯก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ยิ่งถ้าเห็นทิศทางของต่างประเทศที่พัฒนาแล้ว เราจะพบเลยว่าตลาดบ้านใหม่ เล็กกว่าตลาดปรับปรุงบ้านเก่า ขนาดธุรกิจอสังหาฯ สร้างบ้านในไทยจริง ๆ เริ่มโตช้าลงมาก แต่บริษัทอสังหาฯ ที่ผ่านมาโตแบบกินรายเล็กเสียมากกว่า ไม่น่าแปลกใจที่ช่วงหลัง ๆ จะเห็นกระทู้ปรับปรุงบ้านเก่ามากมาย เกิดรายการหนังสือหรือทีวีเฉพาะเรื่องการปรับปรุงบ้าน ธุรกิจปรับปรุงบ้านเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด
กระแสที่สี่คือ การเกิดธุรกิจใหม่อย่างต่อเนื่อง เช่น เอาตึกแถวมาทำโฮสเทลเล็ก ๆ กลางเมือง มีร้านกาแฟชิค ๆ หรือ Co-Working Space ที่เป็นแหล่งรวมของธุรกิจในรูปแบบใหม่ มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีคุณค่ามากขึ้นทั้งในเชิงที่อยู่อาศัยและการค้า เราจะเลิกมองคุณค่าของที่อยู่อาศัยเป็น “พื้นที่ใช้สอย หรือพื้นที่ดิน” แต่จะมอง “อรรถประโยชน์” ของมันแทน เนื่องจากความหนาแน่นของเมืองและคน ทุกพื้นจึงมีคุณค่าและเกิดไอเดียธุรกิจใหม่ ๆ อีกธุรกิจหนึ่งที่น่าจะเกิดคือ ธุรกิจรับปรับปรุงคอนโดทั้งตึก ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในประเทศที่เป็นเจ้าพ่อคอนโดอย่างญี่ปุ่น เพราะคอนโดในประเทศญี่ปุ่นเกิดขึ้นตั้งแต่ปี 1950 มีหลายตึกถูกปรับปรุงยังต่อเนื่อง
กระแสที่ห้าคือ พัฒนาการของที่อยู่อาศัย ผมสังเกตว่าส่วนหนึ่งที่คอนโดโตเร็วขึ้นมาก ๆ เพราะนี่คือช่วงเวลาที่ Gen X, Y ซึ่งเป็นลูกของ Baby Boomer เข้าสู่ช่วงวัยทำงานช่วงต้น คอนโดตอบโจทย์สมบูรณ์แบบคือการแยกครอบครัวมาอยู่คนเดียว ดังนั้นเราจะเห็นคอนโดส่วนใหญ่มีสัดส่วนเต็มไปด้วยห้องแบบหนึ่งห้องนอน แต่ถึงจุดหนึ่งที่เกิดการสร้างครอบครัว และลูกของ Gen X, Y เติบโตขึ้น ห้องหนึ่งห้องนอนคงไม่เพียงพอ และการย้ายไปอยู่บ้านนอกเมืองอาจจะไม่ทางเลือก การพัฒนาอย่างไม่ยั่งยืนตรงนี้ผมไม่แน่ใจว่าจะเกิดอะไรขึ้นในอนาคต
นอกจากที่อยู่อาศัยจะหนาแน่นขึ้นแล้ว พื้นที่สีเขียวจะสำคัญยิ่งกว่าเดิม การแบ่งเจียดพื้นที่เป็นสีเขียวไม่ใช่การเสียพื้นที่ใช้สอย แต่เป็นการเพิ่มมูลค่าต่างหาก ไอเดียบ้านกล่อง ๆ เต็มพื้นที่ ห้างกล่อง ๆ เต็มพื้นที่ อาจจะเก่าไปแล้ว ยิ่งถ้ากรุงเทพฯ อยากจะเป็นเมืองน่าอยู่ของ ASEAN ไม่ใช่เมืองน่าเที่ยวอย่างเดียว ทุกคนต้องมองไกลกว่านั้น เรามีอดีตที่น่าอยู่มาก ๆ เพราะในน้ำมีปลา ในนามีข้าว สำหรับอนาคตแล้วถ้าทิศทางการพัฒนาเราถูกต้อง ในเมืองจะเจริญ ในบ้านมีแต่ความสุขครับ